La hausse des prix de l'immobilier empêche les emprunteurs hypothécaires de longue date de satisfaire aux exigences de solvabilité. Le doublement des prix en 25 ans nécessite aujourd'hui environ 20 % de revenus supplémentaires.

Pour déterminer la capacité financière, les frais d'entretien et les charges sont calculés à environ 1 % de la valeur du bien immobilier. Si la valeur du bien immobilier augmente, les frais d'entretien et les charges calculés augmentent également et doivent être couverts par des revenus supplémentaires.

Les dépenses liées à la propriété ne devraient pas dépasser un tiers du revenu

Lors de la conclusion d'un prêt hypothécaire, le prêteur vérifie la solvabilité de l'emprunteur conformément aux directives de l'Association suisse des banquiers. L'un des facteurs les plus importants à cet égard est la capacité financière. Celle-ci stipule que les dépenses durables pour un logement en propriété ne doivent pas dépasser un certain pourcentage du revenu, généralement environ un tiers. Si tel est le cas, le bien immobilier est considéré comme abordable.

Pour calculer les coûts de financement, on additionne les intérêts hypothécaires (calculés), les éventuels remboursements d'amortissement ainsi que les frais d'entretien et les charges. Pour les frais d'entretien et les charges, on utilise généralement environ 1 % de la valeur du bien immobilier, mais cette valeur peut être réduite jusqu'à 0,5 % pour les biens immobiliers neufs ou les anciens bâtiments rénovés sur le plan énergétique. Si les prix de l'immobilier augmentent au fil des ans, les frais accessoires calculés utilisés pour calculer la capacité financière augmentent également. Dans la logique de calcul, un doublement de la valeur du bien immobilier signifie un doublement des frais accessoires calculés, qui doivent être couverts par des revenus supplémentaires. Si, en outre, l'état du bien immobilier se détériore pendant la durée de possession, le pourcentage utilisé pour le calcul peut augmenter, ce qui rend les exigences en matière de capacité financière encore plus strictes.

La hausse des prix de l'immobilier nécessite environ 20 % de revenus supplémentaires

Une analyse de 500 biens immobiliers achetés en 2000 en Suisse alémanique et en Suisse romande montre que la valeur moyenne des biens immobiliers est passée d'environ 730 000 CHF à 1,42 million de CHF. La valeur d'un bien immobilier de 5,5 pièces et d'une surface habitable de 170 m² a donc doublé en moyenne en 25 ans. Parallèlement, les fonds propres ont presque quadruplé, ce qui fait aujourd'hui de nombreux acheteurs de l'époque des « millionnaires en béton ».

Le revers de la médaille : il y a 25 ans, il fallait un revenu de 130 000 francs suisses pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 730 000 francs suisses. Au cours de la même période, les revenus nominaux en Suisse ont augmenté en moyenne d'environ 30 % (dans l'exemple de référence, ils sont donc passés à environ 170 000 francs suisses avant la retraite). Ceux qui, jusqu'à aujourd'hui, n'ont effectué « que » l'amortissement obligatoire de leur hypothèque ont besoin, en raison de l'augmentation des frais accessoires calculés, d'un revenu de retraite de 116 000 francs, ce qui correspond à 89 % du revenu professionnel de l'époque.

Avec le taux de remplacement visé d'au moins 60 % provenant de l'AVS et de la caisse de pension, les retraités ne touchent toutefois qu'un revenu de retraite d'environ 102 000 CHF (60 % du dernier revenu d'environ 170 000 CHF), ce qui signifie que la viabilité n'est souvent plus assurée en raison de l'augmentation des frais accessoires.

Une réglementation rigide de plus en plus absurde

Si la valeur du bien immobilier n'avait pas augmenté au cours des 25 dernières années, seuls 95 000 CHF de revenus seraient aujourd'hui nécessaires pour supporter l'hypothèque en raison de l'amortissement obligatoire, ce qui semble plus réaliste pour beaucoup et peut être atteint avec l'évolution moyenne des salaires et le niveau de taux de remplacement visé. Le doublement de la valeur des biens immobiliers a donc entraîné une augmentation d'environ 20 % des exigences en matière de revenus pour les propriétaires de longue date, soit 21 000 francs dans l'exemple présent, et ce bien qu'ils vivent toujours dans le même bien immobilier qu'il y a 25 ans.

Selon l'indice national des prix à la consommation, les coûts d'entretien courant des biens immobiliers n'ont augmenté que de près de 40 % au cours de la même période, tandis que les prix des biens ménagers et des services domestiques ont même baissé de près de 4 %. « Cette réglementation rigide devient de plus en plus absurde avec la hausse continue des prix de l'immobilier et pose déjà aujourd'hui de gros problèmes à une personne sur deux qui possède depuis des décennies un bien immobilier dans un endroit attractif et qui est maintenant à la veille de la retraite », explique Lukas Vogt, PDG de MoneyPark.

En raison de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers, les exigences en matière de capacité financière augmentent beaucoup plus fortement que les frais d'entretien et les charges effectifs. « Dans le passé, lorsque quelqu'un entretenait une relation de longue date avec son prêteur hypothécaire, celui-ci fermait souvent les yeux et maintenait l'hypothèque, même si la capacité financière avait fortement augmenté. Mais récemment, les prêteurs sont moins enclins à accorder de telles exceptions », explique Lukas Vogt. « Ceux qui continuent à le faire font payer la prolongation, par exemple sous la forme d'un taux d'intérêt supérieur de 50 points de base. »

Les « millionnaires en béton » ont un revenu de retraite trop faible

L'or béton immobilisé dans l'immobilier n'aide pas les propriétaires de longue date à satisfaire aux exigences de capacité financière. Il ne serait utile que s'ils décidaient de vendre leur bien immobilier. Mais plus les propriétaires sont âgés, plus ils souhaitent rester dans leur propre logement après leur départ à la retraite. Plus des trois quarts (79 %) des 61-65 ans interrogés dans le cadre de l'étude « Wohntraumstudie 2023 » (Étude sur les rêves immobiliers 2023) menée par Helvetia et MoneyPark expriment ce souhait. Seuls 12 % environ envisagent de vendre leur logement et d'emménager dans un bien immobilier plus petit ou de vivre en location pour la dernière partie de leur vie. « D'autres solutions seraient d'impliquer les membres de la famille, de transmettre la maison à la génération suivante avec un droit d'habitation jusqu'à la fin de la vie, de recourir à des (pré)successions, de vendre d'autres objets de valeur ou d'envisager une rente immobilière », conseille Lukas Vogt.