Les personnes qui souhaitent devenir propriétaires souhaitent non seulement couvrir leur besoin d'avoir un toit, mais aussi effectuer un placement financier. Dans son dernier Immo-Monitoring, la société Wüest & Partner cherche à savoir si le logement en propriété s'y prête.

Le rendement total d'une propriété immobilière que l'on habite se compose selon Wüest & Partner du rendement indirect (rendement du changement de valeur) et du rendement direct (rendement du cash flow).

La macro-situation détermine le rendement du changement de valeur

Le rendement indirect d'un objet résulte de la différence de sa valeur sur le marché à différentes dates. Au cours des 25 dernières années, les rendements des maisons individuelles ont fluctué annuellement entre 1,7 % pour les objets simples et 2,3 % pour les objets supérieurs. Plus le standing d'un objet est élevé, plus le rendement indirect augmente, tout comme les risques de fluctuation de valeur. Par ailleurs, les différences régionales marquent le potentiel de rendement. Ainsi, entre 1985 et 2010, les appartements en propriété des régions de l'Oberengadin et de Genève ont présenté des rendements indirects de 4,5 % par année. Si l'on cumulait les rendements des maisons individuelles et des appartements, les régions de Genève, de Nyon et de March occuperaient le peloton de tête, indépendamment du standing des objets ou de la qualité de la micro-situation. Les rendements indirects les plus faibles sont enregistrés dans le Jura bernois et la région de Domleschg. La croissance nominale annuelle de la valeur s'y est élevée à 0,1 %. Si l'on y ajoutait l'inflation, il en résulterait même une perte réelle de valeur. Ainsi l'évolution du rendement de propriétés immobilières suisses dépend en premier lieu de la composante du changement de valeur et celle-ci est largement influencée par la macro-situation.

L'impôt sur les gains immobiliers corrige le rendement indirect

Les cantons imposent différemment les gains en capitaux réalisés avec des immobiliers. Cette situation conduit à des corrections inégales des rendements indirects. En l'espèce, le montant du gain en capital mais aussi la durée de détention sont déterminants. La plus grande correction du rendement indirect des impôts sur les gains immobiliers s'effectue dans les cantons des Grisons, de Bâle-Campagne, des deux Appenzell, de Lucerne, de Zurich, de Bâle-Ville et de Nidwald. La diminution peut s'y élever de 0,2 à 0,5 pour cent de points. La correction la plus faible est enregistrée dans le canton de Genève. D'une part, c'est là que l'augmentation de la valeur cantonale a été la plus marquée au cours des vingt-cinq dernières années. D'autre part, le gain en capital est exonéré après une durée de détention de propriété d'au moins vingt ans.

Le rendement direct contient des éléments subjectifs

Alors que le rendement indirect est déterminable objectivement par l'évolution du marché de la propriété immobilière, le rendement direct lui contient un élément subjectif. Pour que ce rendement «ressenti» soit mesurable en monnaie, deux suppositions sont nécessaires. A savoir d'une part l'utilité de la propriété immobilière pour son propriétaire sur la base des coûts d'opportunité ou des frais de location d'un objet comparable. D'autre part, les prestations propres pour l'exploitation et l'entretien tels que les activités de jardinage et de bricolage devraient être valorisées aux tarifs du marché. A cela s'ajoutent les frais, les primes d'assurances, les réserves ou autres frais pouvant être définis par des valeurs pécuniaires. En tenant compte de ces suppositions, il est possible de simuler le rendement direct moyen des propriétés individuelles suisses. Pour les maisons individuelles, la fourchette se situerait entre 2,1 % et 2,5 % et pour les appartements entre 2,1 % et 2,4 %. Contrairement aux rendements indirects, les rendements directs ainsi déterminés ne varient que peu dans le temps et entre les régions.

Le rendement total dépend de l'objet et de la situation géographique

Selon Wüest & Partner, un gain en capital n'est réalisable que si l'on choisit les bons objets dans des macro-situations attrayantes. Si l'on faisait abstraction de la stratégie de financement, le rendement global se situerait dans la moyenne suisse en fonction du segment entre 3,8 % et 5,2 %. Aucune différence notable n'existerait entre les maisons individuelles et les appartements. L'étude s'est également penchée sur la question de savoir si la propriété immobilière représente une assurance contre l'inflation et répond par la négative. La macro-situation d'un objet détermine si et dans quelle mesure une propriété immobilière constitue une protection du capital contre l'inflation. Plus la part relative de la valeur du terrain est élevée par rapport à la valeur totale, plus la protection est assurée. Par ailleurs, un objet servant de résidence à son propriétaire constitue toujours, indépendamment de sa situation géographique, une protection contre l'inflation du côté des dépenses puisque les propriétaires sont à l'abri des augmentations de loyer liées au renchérissement.