L'immigration constitue le principal moteur du développement démographique enregistré, actuellement supérieur à la moyenne, et n'est désormais plus émoussée par le ralentissement du marché de l'emploi qui prévalait les deux années précédentes, selon le Monitor, l'observateur immobilier du Credit Suisse (CS) du deuxième trimestre 2011.
L'immigration en regain de vigueur
Il semble que l'immigration devrait s'accélérer à nouveau, pendant l'année en cours. Pour cette année, le Credit Suisse anticipe un solde migratoire de quelques 70'000 personnes, ce qui représente une augmentation d'environ 9% par rapport à l'année précédente. Les premiers chiffres portant sur l'année en cours donnent clairement raison à cette estimation. D'où, de fortes chances pour que la croissance démographique suisse soit, cette année encore, supérieure à la moyenne. Ce qui, associé au niveau avantageux des intérêts, devrait probablement soutenir la force de la demande immobilière, même si, côté du revenu des ménages, les stimulations devraient demeurer faibles.
Pour l'heure, les intérêts conservent leur bas niveau
Au mois de juin, face à la force durable du franc, la Banque nationale suisse (BNS) aurait à nouveau renoncé à augmenter les taux d'intérêt. Dans un avenir proche, le franc fort devrait empêcher la Banque nationale de relever ses taux de manière significative, comme l'explique le CS. Il serait même de plus en plus probable que cette année ne voie aucune hausse des taux d'intérêt. Et cela, bien que la BNS juge la situation du marché immobilier comme un risque majeur, à côté de la force de la devise helvétique. Ce n'est qu'avec une hausse du taux directeur que les hypothèques se relèveraient. A l'horizon de douze mois, le CS prévoit une hausse approximative de 75 points de base.
Les taux hypothécaires à moyen et long termes auraient déjà nettement décollé de leurs niveaux planchers. Leur progression pourrait toutefois devenir plus hésitante, ces prochains mois, car des fluctuations sont susceptibles d'intervenir à court terme, comme on l'a vu lorsque la crise de la dette dans la zone euro s'est accentuée (Portugal, Grèce). Néanmoins, dans un horizon de douze mois, il faudrait compter avec un relèvement de 60 à 80 points de base des hypothèques fixes, par rapport au niveau actuel, en fonction de leur durée.
L'immigration empêche un excédent de l'offre sur le marché du logement
Le marché du logement est caractérisé par des cycles de production très longs, comme l'observe le CS. Les investisseurs surestiment régulièrement les besoins en logements, de telle sorte qu'au terme d'un cycle de construction, l'offre finit immanquablement par être excédentaire, et les objets qui ne trouvent pas preneur se multiplient. Le dernier cycle immobilier serait en soi une exception. En effet, l'afflux migratoire déclenché par la libre-circulation avec l'Union européenne (UE) aurait bloqué un excédent de l'offre, typique des fins de cycle.
Les conditions cadres avantageuses pour l'acquisition d'un logement devraient continuer à prévaloir, cette année, et la demande devrait donc rester soutenue. Le Credit suisse anticipe ainsi la poursuite des passages de la location à la propriété au même rythme. Dans l'ensemble, l'offre et la demande afficheraient des allures sensiblement comparables, de sorte que le marché des immeubles d'habitation devrait rester très stable, sur sol helvétique. Pour l'année 2011, le CS prévoit que la légère détente se poursuivra. Le nombre plus élevé de nouveaux appartements offerts sur le marché, en comparaison avec l'année dernière, devrait trouver sa contrepartie dans une demande toujours en hausse. Le CS estime que nous enregistrerons un surplus d'environ 3'000 logements vides, avoisinant donc le seuil du 1%.
La dynamique des prix a continué son ascension au premier trimestre
Le prix des transactions sur propriétés a encore augmenté au 1er trimestre, selon le Crédit suisse. Le prix fixé pour un logement de catégorie moyenne serait de 8,6% supérieur à la valeur de l'an dernier. La progression annuelle des prix entre fin 2004 et fin 2009 a évolué de 5,6% ; de 6,1% en 2010. La dynamique des prix se serait nouvellement emballée au 1er trimestre 2011.
Progression des prix moins accentuée au prochain trimestre
Sur l'ensemble du territoire, il ne serait pas pertinent de parler d'une surchauffe du marché de l'immobilier suisse, explique le CS, même si la température frôle la fièvre dans certaines régions. Des signaux forts venant de la construction, qui profite des bonnes conditions de financement et surfe toujours sur la vague, laisseraient présager une forte extension du parc des logements, atténuant ainsi quelque peu la montée des prix. Pour les prochains trimestres, le CS compte avec une stagnation de la dynamique des prix telle qu'observée jusqu'ici, vu l'absence de surenchère qui ne viendrait donc pas emballer à nouveau la machine.