L'évolution dynamique des loyers fait que l'achat est à nouveau considéré comme une forme de logement plus attrayante par rapport aux coûts de la location. De même, les propriétaires âgés peuvent retirer un capital de leur logement de manière anticipée grâce à une rente de logement.

La dynamique de l'immigration s'est sensiblement affaiblie en 2024, avec un solde migratoire inférieur de 15% à celui de l'année précédente. Elle reste néanmoins élevée cette année encore. La demande de main-d'œuvre toujours forte, due à une économie intacte, ainsi que les effets démographiques maintiennent structurellement la dynamique démographique à un niveau élevé.

La consommation privée évolue toutefois de manière nettement moins dynamique que l'année dernière, ce qui explique pourquoi l'économie suisse ne connaît qu'une croissance modérée. En comparaison avec les pays voisins, la Suisse résiste toutefois mieux. Ceci surtout parce que la crise dans l'industrie est moins prononcée. Après une croissance du PIB de 0.8% cette année, une hausse de 1.3% devrait être enregistrée en 2025, résument les économistes de Raiffeisen dans leur étude 'Immobilier Suisse Q3 2024'.

Les taux de vacance baissent

La forte dynamique des loyers ainsi que le faible taux d'offre sur le marché du logement locatif permettent aux experts de Raiffeisen de conclure à une nette baisse des taux de vacance. «Nous prévoyons qu'en septembre 2024, le taux de vacance passera sous la barre psychologiquement importante de 1%», déclare Michel Fleury, économiste chez Raiffeisen Economic Research.

En effet, la dynamique des loyers continue de s'accélérer. Les nouveaux loyers ont augmenté de plus de 6.4% en un an. «La pénurie de logements qui s'étend maintiendra la croissance des loyers à un niveau élevé dans un avenir prévisible», est convaincu Fleury.

Le ralentissement de la dynamique des prix des logements en propriété devrait s'arrêter

La demande de logements en propriété s'est également largement redressée et le taux d'offre actuellement encore élevé sur le marché des logements en propriété devrait bientôt se résorber. «C'est pourquoi le ralentissement de la dynamique des prix, qui s'est poursuivi jusqu'à récemment, devrait bientôt s'arrêter. Mais il ne faut toujours pas s'attendre à des hausses de prix comme lors de la pandémie de Corona», estime Fleury.

De nombreux retraités sont assis sur un important stock de capital lié

Les retraités ont beaucoup de capital illiquide immobilisé dans leur logement. «En Suisse, les propriétaires de maisons individuelles vieillissent rapidement. Aujourd'hui déjà, une grande partie des propriétaires sont à la retraite. Grâce à l'évolution dynamique des prix au cours des 20 dernières années, de nombreux propriétaires immobiliers retraités sont assis sur un important stock de capital immobilisé dans leur bien immobilier», sait Fleury. Et il poursuit: «Il est toutefois souvent difficile de puiser dans ce capital, par exemple pour réaliser des rêves de longue date, soutenir des héritiers ou améliorer la situation financière, en raison de l'obstacle de la capacité financière.» Il voit dans le concept de la rente logement une possibilité de retirer de manière anticipée le capital de son logement sans devoir quitter son domicile de longue date.

La rente d'habitation garantit l'usufruit ou le droit d'habitation malgré la vente

La rente viagère offre la possibilité de vendre son logement de son vivant sans devoir le quitter, grâce à une vente combinée avec un usufruit ou un droit d'habitation. Dans ce cas, le bien est certes cédé à un acheteur, mais une servitude inscrite au registre foncier garantit la poursuite de son utilisation par les anciens propriétaires. Alors qu'un droit d'habitation n'autorise que l'usage personnel du bien, l'usufruit permet également de le louer à des tiers. «Cette solution est aujourd'hui régulièrement appliquée lors de la transmission d'un bien immobilier au sein de la famille. Au sens d'une avance d'hoirie, elle permet d'assurer le maintien des parents dans leur logement lorsque la situation financière obligerait en fait à le vendre», explique Fleury.

La vente d'un bien immobilier avec droit d'habitation à vie peut toutefois aussi être une option intéressante lorsqu'il n'y a pas d'héritiers ou que ceux-ci ne peuvent ou ne veulent pas reprendre le bien, ajoute Fleury. «Car une telle vente assure aux propriétaires un droit de rester tant qu'ils en ont besoin et peut en même temps libérer les moyens financiers manquants.»