Langfristhypotheken dürften in den kommenden Monaten stabil bleiben. Die Zinsen von Geldmarkthypotheken dürften hingegen sinken. Mit der erwarteten weiteren Lockerung der Geldpolitik würden sie nochmals abwärts tendieren.
Die Inflation ist in der Schweiz in den letzten Monaten deutlich zurückgegangen. Dies hat es der Schweizerischen Nationalbank (SNB) erlaubt, anlässlich ihrer Lagebeurteilung am 21. März den Leitzins um 25 Basispunkte auf 1.5% zu senken. Gleichzeitig schloss sie eine künftige Lockerung der Geldpolitik nicht aus. Die Experten der UBS erwarten, dass die SNB zwei weitere Zinssenkungen um je 25 Basispunkte im Juni und im September 2024 vornehmen wird. Der SNB-Leitzins würde somit Ende Jahr bei 1% liegen.
Eidgenossen-Renditen dürften nur leicht zurückgehen
Die Renditen von Staatsanleihen sind in Erwartung tieferer Leitzinsen im Vorfeld des SNB-Entscheids gesunken. Da die Markterwartungen bereits drei Zinssenkungen der SNB im Jahr 2024 widerspiegeln, sehen die Experten der UBS nur leichtes Potenzial für einen weiteren Rückgang der Eidgenossen-Renditen. Sie erwarten in den nächsten zwölf Monaten einen Seitwärtstrend der 10-Jahres-Bundesobligationen um das aktuelle Niveau von 0.7% herum. Die Renditen von Staatsanleihen mit kurzen Laufzeiten dürften hingegen zurückgehen.
Geldmarkthypotheken dürften günstiger werden
Ein Grossteil der neu abgeschlossenen Geldmarkthypotheken dürfte aktuell zwischen 2.1% und 2.6% kosten und somit ähnlich viel wie im Vorjahr. Mit der Leitzinssenkung der SNB vom März wurden Geldmarkthypotheken günstiger. Die beiden erwarteten Zinsschritte ab Juni 2024 dürften zu einer nochmaligen Vergünstigung führen. Im Basiszinsszenario dürften die Geldmarkthypotheken per März 2025 zwischen 1.6% bis 2.1% kosten.
Die 10-Jahres-Festhypotheken dürften derzeit mehrheitlich zwischen 1.9% und 2.3% pro Jahr kosten und damit rund 70 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Im Basisszenario erwarten die Experten, dass die Zinsen von Festhypotheken mit langen Laufzeiten in den kommenden Monaten insgesamt stabil bleiben.
Es gibt verschiedene Finanzierungsvarianten
Gemäss der Zinsprognose (Basisszenario) schätzen die Experten der UBS, dass eine Staffelung aus einer 3-Jahres-Festhypothek mit anschliessender Geldmarkthypothek die günstigste Finanzierungsvariante über eine Laufzeit von 10 Jahren bildet. Der Zinskostenvorteil dieser Variante beträgt rund 10% der kumulierten Zinszahlungen einer 10-Jahres-Festhypothek. Im Hochzinsszenario dürfte diese Variante jedoch zu massiv höheren Zinszahlungen führen. In diesem Szenario ist die 10-Jahres-Festhypothek die klar günstigste Finanzierungsvariante. Sollte der Leitzins in einem Tiefzinsszenario hingegen bald wieder in den negativen Bereich rutschen, lassen sich mit der Staffelung einer Geldmarkthypothek und anschliessender 10-Jahres-Festhypothek die grössten Ersparnisse erzielen.
Zinsentwicklung birgt Risiken
Mit den zwei weiteren erwarteten Leitzinssenkungen im Jahr 2024 dürfte die SNB ihren Zinssenkungszyklus im September beenden. Im Basisszenario der UBS dürfte damit der SNB-Leitzins in den kommenden Jahren bei 1% verharren. Sollte hingegen ein erneuter Preisschock eintreten oder führen die alternde Bevölkerung oder eine Trendumkehr der Globalisierung zu strukturell höherer Inflation, würden Zinssenkungen der SNB in weite Ferne rücken. In einem solchen Hochzinsszenario rechnen die Experten mit einem langfristig höheren SNB-Leitzins. Folglich würden auch die Marktzinsen höher liegen als heute. Kommt es hingegen zu einer globalen Rezession und einer starken Aufwertung des Schweizer Frankens, dürfte die SNB ihre Geldpolitik schneller lockern als erwartet. In diesem Tiefzinsszenario würde die SNB ihren Leitzins ins Negative senken und erst wenn sich die Wirtschaft nach einigen Jahren von der Rezession erholt hat, diesen wieder anheben. Marktzinsen dürften dann auch – zumindest temporär – in den negativen Bereich fallen.
Refinanzierung hängt von der Risikofähigkeit ab
Die Wahl der optimalen Hypothekarfinanzierung hängt von der Risikofähigkeit und -bereitschaft der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers ab. Risikoaverse Hypothekarnehmer schliessen eher langfristige Festhypotheken ab und sollten deshalb im Basisszenario mit leicht höheren Kosten rechnen. Hier empfehlen die Experten, die Zinsbindung über verschiedene Laufzeiten zu streuen. Damit sinkt das sogenannte Refinanzierungsrisiko nach Ablauf der einzelnen Hypotheken. Wer beispielsweise Anfang März 2023 die gesamte Hypothek erneuern musste, war besonders hohen Zinsen von Festhypotheken ausgesetzt. Wer hingegen den Eigenheimkauf mittels unterschiedlicher Laufzeiten finanziert hatte, verlängerte damals nur eine Tranche seiner Hypothek zu relativ erhöhten Konditionen.