Die dynamische Mietpreisentwicklung führt dazu, dass Kaufen im Kostenvergleich mit Mieten wieder stärker als attraktive Wohnform gilt. Auch können ältere Eigentümer mit einer Wohnrente vorzeitig Kapital aus ihrem Eigenheim beziehen.
Die Zuwanderungerungsdynamik hat sich 2024, mit einem um 15% tieferen Wanderungssaldo verglichen zum Vorjahr, spürbar abgeschwächt. Dennoch bleibt sie auch dieses Jahr hoch. Die anhaltend starke Arbeitskräftenachfrage aufgrund einer intakten Wirtschaft sowie demografische Effekte halten die Bevölkerungsdynamik strukturell auf hohem Niveau.
Der Privatkonsum entwickelt sich indes deutlich weniger dynamisch als letztes Jahr, weshalb die Schweizer Wirtschaft nur moderat wächst. Im Vergleich mit den Nachbarländern hält sich die Schweiz jedoch besser. Dies vor allem, weil die Krise in der Industrie weniger stark ausgeprägt ist. Nach einem BIP-Wachstum von 0.8% in diesem Jahr dürfte sich 2025 ein Plus von 1.3% einstellen, fassen die Ökonomen von Raiffeisen in ihrer Studie ‘Immobilien Schweiz Q3 2024’ die Entwicklung zusammen.
Leerstände sinken
Die hohe Mietpreisdynamik sowie die tiefe Angebotsquote im Mietwohnungsmarkt lässt die Experten von Raiffeisen auf deutlich sinkende Leerstände schliessen. «Wir erwarten im September 2024 ein Unterschreiten der psychologisch wichtigen Leerstandsmarke von 1%», sagt Michel Fleury, Ökonom bei Raiffeisen Economic Research.
Tatsächlich beschleunigt sich die Mietpreisdynamik weiter. Die Neumieten haben sich innerhalb eines Jahres um über 6.4% verteuert. «Die sich ausweitende Wohnraumknappheit wird das Mietpreiswachstum auf absehbare Zeit hochhalten», ist Fleury überzeugt.
Abflachung der Preisdynamik bei Eigenheimen dürfte zum Erliegen kommen
Auch die Nachfrage nach Wohneigentum hat sich weitgehend erholt und die aktuell noch erhöhte Angebotsquote im Eigenheimmarkt dürfte sich bald wieder abbauen. «Deshalb dürfte die bis zuletzt anhaltende Abflachung der Preisdynamik bald zum Erliegen kommen. Preisanstiege wie während der Corona-Pandemie sind aber weiterhin nicht zu erwarten», meint Fleury.
Viele Pensionierte sitzen auf einem grossen, gebundenen Kapitalstock
Rentner haben viel illiquides Kapital in ihrem Eigenheim gebunden. «Die Eigenheimbesitzer in der Schweiz altern schnell. Bereits heute befindet sich ein grosser Teil der Eigentümer in Rente. Dank der dynamischen Preisentwicklung der letzten 20 Jahre sitzen viele pensionierte Immobilienbesitzer auf einem grossen, in der Liegenschaft gebundenen Kapitalstock», weiss Fleury. Und er fährt fort: «Auf dieses Kapital zurückzugreifen, um beispielsweise lang gehegte Träume zu verwirklichen, Erben zu unterstützen oder die finanzielle Situation aufzubessern, ist aufgrund der Tragbarkeitshürde aber vielfach schwierig.» Eine Möglichkeit, um vorzeitig Kapital aus dem Eigenheim zu beziehen, ohne das langjähriges Zuhause verlassen zu müssen, sieht er im Konzept der Wohnrente.
Wohnrente sichert Nutzniessungs- oder Wohnrecht trotz Verkauf
Die Wohnrente bietet eine Möglichkeit, sein Wohneigentum zu Lebzeiten zu verkaufen, ohne daraus ausziehen zu müssen, dank einem Verkauf kombiniert mit Nutzniessung oder Wohnrecht. Dabei wird das Objekt zwar an einen Käufer abgetreten, mittels im Grundbuch eingetragener Dienstbarkeit wird die weitere Nutzung für die ehemaligen Eigentümer jedoch sichergestellt. Während ein Wohnrecht nur den persönlichen Gebrauch des Objektes gewährt, erlaubt die Nutzniessung auch eine Weitervermietung an Dritte. «Diese Lösung findet heute bei der Weitergabe einer Liegenschaft innerhalb der Familie regelmässig Anwendung. Im Sinne eines Erbvorbezuges kann damit der Verbleib der Eltern im Eigenheim sichergestellt werden, wenn die finanzielle Situation eigentlich zu einer Veräusserung zwingen würde», erklärt Fleury.
Der Verkauf einer Liegenschaft mit lebenslangem Wohnrecht kann allerdings auch eine interessante Option sein, wenn keine Erben vorhanden sind oder diese das Objekt nicht übernehmen können oder wollen, ergänzt Fleury. «Denn ein solcher Verkauf sichert den Eigentümern ein Bleiberecht zu, solange es benötigt wird, und kann gleichzeitig fehlende finanzielle Mittel freischaffen.»